本日、ある不動産仲介業者様（以下、A様と表記します）とお話しできましたので、そこで得た情報を共有します。
これから不動産投資を始めようかと考えているあなたはぜひ読んでみてください。
政策金融公庫の融資条件は支店によって異なる
私は、将来的には一棟アパートや一棟マンションを運営しようと思っているので、これらの購入には銀行融資が必要です。
2020年現在、最近の不動産投資用ローンの審査は厳しくなてっているようで、過去の返済実績が必要とよく言われます。数百万円といった金額が小さめの物件ならば現金で買えてしまうかもしれませんが、融資を引いて返済実績をつくっておくことが将来の大型物件購入へ繋がります。しかしながら、ローンを組むのはやはり怖いものでできれば小さな金額のもので融資を組むことで、失敗しても損が小さくなるようにしたいです。ただ、小さな額の物件になると法定耐用年数を過ぎているものばかりで、基本的には銀行融資はおりません。なので、政策金融機関の融資を使うことになるのかな・・・と・・・。
そんな話をA様にしたところ、同じ政策金融機関でも神戸支店と大阪支店で金利が大きく違うという話をしていただけました。神戸支店の方がかなり安い金利設定がされているようです。
ただし、最近は政策金融機関も審査がかなり厳しくなっているそうで、昨年には神戸市内の物件にしか融資しないといった地区制限が掛かったり、今年に入って住民票が神戸市にある人にしか融資しないようになったりなど、どんどんと条件が厳しくなっているとのことです。
私の住民票は残念ながら神戸市に無いので、とほほ・・・という感じです。
しかしながら、支店によって融資条件が異なるというのは良い情報が入手できたと思っています。今後政策金融機関に融資の相談に行く際には、複数の支店を訪ねてみるという選択肢が増えました。
築20年前後の区分マンションがおすすめ
区分マンションがおすすめ、というのはローン返済実績をつくるという目的においてです。区分マンション投資のキャッシュフローが悪いのは有名な話です。
しかし、返済実績をつくるためにはローンを組まなければなりません。個人的にはキャッシュフローが悪い区分マンションよりは高利回りの戸建てでローンを組みたいのが本音なのですが、戸建てはおすすめではないそうです。なぜなら、
- 賃貸を付けにくく（客付け困難）
- 物件が担保にならない
とのこと。戸建て賃貸のターゲットはおおむねファミリー層ですが、家族が戸建てに住む場合は、賃貸するよりも住宅ローンを使って購入してしまった方が月々の支払金額が安いからです。戸建て経営の出口戦略に、賃貸している人に（住宅ローンで）買ってもらうという選択肢が成立することから、賃貸の客付けが困難なのは合点がいきます。そして、客付け報酬は家賃の2ヶ月分ぐらいでこれは戸建ても区分マンションも変わらないことから、客付け業者さんは同じ家賃であれば区分マンションの客付けを頑張るとのことでした。このような経営困難性から戸建ては大型物件のローンを組む際の担保としては見てもらえないとのことでした。担保になるような物件を所有していることも返済実績と並んで銀行からの評価となるようです。
これらの理由から、返済実績をつくって将来に繋げていくことを考えると区分マンションでローンを組むことになると思う、というのがA様の見解でした。と同時に区分マンション投資のキャッシュフローが悪いことにはA様も同意でした。このような背景から、区分マンション投資から始めるのであれば、築20年前後のものがおすすめということでした。
なぜ築20年前後なのかは後に続きます。
建てられた時期によって立地が異なる
築20年前後の区分マンションは、心斎橋や阿波座、堀江と好立地だそうです。対して、築5年程度のものは京橋などのあまり良くない立地にあるとのことでした。私からすると京橋は好立地と思うのですがA様の見解ではそうではないようです。ただ、築年数によってある程度立地が決まってくるというのはある程度納得できる話だと思います。好立地に建てたいと思うのは皆同じなので、早い時期に建てられたものの方が好立地なのは頷けます。近年建てられたものというのは、残っている土地に建てているわけですもんね。
では、どのエリアがおすすめなのか。聞いてみました・・・
大阪環状線の内側か地下鉄御堂筋沿線、地下鉄中央線沿線、地下鉄長堀鶴見線沿線、ということでした。福島も良いそうです。
西大橋近辺の地価はどんどん上がっているとのこと。
また、築20年前後がおすすめなのは、法定耐用年数がある程度残っているからでもあります。ローンの返済期間は基本的には残存している法定耐用年数程度となるようで、あまりに短い返済期間になってしまうと月々の返済金額が大きくなるのでキャッシュフローが悪くなってしまいます（手残りが少なくなってしまいます）。
ただ、築20年前後で立地も良く表面利回りが20%を超えるような高利回り物件は売ってないんですよね・・・。好条件の物件は業者間で取引されるそうで、一般の我々が見られるようなところには出てこないそうです。しかも、大阪万博を控えて今後価値が上がっていくであろう大阪好立地の物件を手放そうという人は少ないという話も。
まとめ
良い情報は得られましたが、ますます不動産投資を始めるのが難しく感じるようになりました。戸建で返済実績を作るのは難しい、区分マンションはキャッシュフローが悪い、ということで一長一短、八方塞がりといった感じです。
ただ、戸建を何戸も持っていて不動産経営を成功している場合は、これも実績として銀行は評価してくれるということでしたので、買いだと思う物件が出てきた場合は買っていって不動産賃貸経営の実績もつくれるように動いていきたいです。
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