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【不動産投資】準備編⑩東京ワンルーム投資で短期回転【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

ツイッターで知り合った方が、不動産投資を扱っているということでお話を聞いてきました。

 

今回は、東京のワンルームマンション投資をおすすめされました。

 

納得した部分、疑問に思った部分をまとめておきます。

 

私自身が不動産投資初心者ですので、基本的なところも書いています。

 

あなたが不動産投資初心者であれば、同じような目線で理解できるはずです。

 

クソ物件をつかまないためにも、ぜひ過去記事も合わせて読んでください。

 

 

目次

 

 

インフレとデフレ

まず、インフレとデフレについて整理します。

 

インフレとはインフレーションの略で、物価(モノの価値)が上がることです。

逆に言うと、お金の価値が下がることとも考えられます。

 

私が小学生のころ(20年前ぐらい)はチョコボールは1箱56円でした。現在は70円ですね。つまり、モノの価値が上がったわけです。これはモノに対してお金の価値が下がったと考えられるわけです。

 

これがインフレです。

 

デフレとはデフレーションの略で、物価が下がることです。

逆に言うと、お金の価値が上がることです。

 

先ほど挙げた例と逆の現象ですね。

 

日本では、このインフレとデフレが数年間ごとに繰り返されているらしいです。

不動産投資の話の前に、この話が出ました。

 

 

日本のインフレ率推移

 

話によると、日本ではインフレ期とデフレ期が繰り返されているので、

インフレ期はモノを買って持っておく

デフレ期はモノを買わずにお金を持っておく

というのが資産を増やすコツである、とのことです。

 

もう少し詳しく言うと、

インフレ期は不動産を買って持っておく

デフレ期は不動産をお金にして持っておく

ということです。

 

波乗りですね。

株の世界で言うと、底で買って天辺で売る、ということですね。

 

数年ごとにインフレとデフレの転換期が来るので、

・不動産を持ったとしても短期で売ってしまうのが良い

とのことでした。

 

2019年現在はインフレ期で不動産の価格が上がっているとのことです。

 

いつかデフレ期に転換するが、転換するタイミングは読めないので短期(5年ほど)で利益を確定しよう、というのです。

 

確かに、一理あると思ったのですが、

不動産賃貸業として長期に渡って事業を拡大しようと考えている私にとっては

逆行した考え方でした。

 

ここで、日本のインフレ率の推移を見てみます。

 

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引用:日本のインフレ率の推移から考える、資産を守る方法 | 1億人の投資術

 

インフレ率がマイナスのところが一部ありますが、これがデフレ期になります。

 

1995年以降を切り取って見てみると、確かにインフレ期とデフレ期が繰り返しています。

ただし、インフレ率はプラスマイナス5%以内なので、そこまで考えなくて良いのかなとも思います。

 

消費税なんて10%ですからね。(2019年10月1日より)

 

5%程度気にならないでしょう、と個人的には思ってしまいました。

 

 

東京23区のワンルーム

 

短期で売買する不動産としては、東京23区の中古ワンルームがおすすめとのことです。

 

値崩れがしにくいんだそうです。

 

値崩れしにくい場所で、インフレ期の物価上昇に乗じて利益を出しましょう、ということですね。

つまり、インカムゲイン(家賃収入)よりもキャピタルゲイン(物件の値上がり益)を取っていこうという発想です。

 

私が目指す不動産賃貸業よりは、株や暗号資産のトレードに近い発想ですね。

 

考え方自体は間違っていないと思いますが、トレードという思考で立ち回るのであれば不動産で無くても良いように思えました。

 

 

物件の契約まわりで疑問に思った点

ここからは、売買についてではなく、不動産契約の条件等についてです。

この日は、物件の詳細情報は見せていただけず概要の説明のみでしたので、以下に挙げる疑問点は後日物件詳細を見せていただけたときに確認するつもりです。

 

中間業者を通っていないので割安

物件を売る際に中間業者を通さないので割安で買えるそうです。

私が売る立場なら中間業者を通さなかったために割安にできる分、自分に利益が入るように利益を載せるはずですので、おそらく割安では無いと思っています。

 

ローン保証

聞いたことがない言葉でした。

 

家賃保証・空室保証(サブリース契約)は良く聞きます。サブリース契約は、管理会社が大家さんから物件を借りて、それを第三者に貸し出すというものです。

ですので、空室であっても大家さんには一定額のお金が振り込まれますよ、というものです。

ただし、サブリース契約は基本的に2年で金額面の見直しがあり引き下げられていきます(2年ごとの見直しについては契約書に小さく書いてあるそうです)。そして、銀行へのローン返済額に満たなくなって手出しが発生し、大損するというのが一般的なストーリーです。

 

ローン保証は、家賃保証・空室保証とは異なるそうで、金額の見直しが無いとのことでした。

 

少しネット検索してみましたが、ローン保証という概念は見つからず、落とし穴があるのではないかと疑わざるを得ません。

 

良い物件しか回ってこない

これも信用していません。

 

良い物件でなければ銀行が融資を付けない、だから銀行の融資がつくということは良い物件である、という説明でした。

 

【不動産投資】準備編④コンサルティング会社からの電話【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録

この記事で学習したように、

ワンルームマンションを買う際のローンは、「保証付きローン」です。

保証付きローンは、年収の8~10倍は私がサラリーマンであるという属性によって借りれてしまいます。

なので、クソ物件であっても買えます。

 

つまり、銀行からお金が借りられるから良い物件という理屈は成り立ちません。

良い物件かどうかは詳細を見てからでなければ分かりません。

 

 

まとめ

あまり期待はしていませんが、やはり色々な人から話を聞くほうが自分には無かった知見を得ることができて有意義です。

 

不動産とインフレ・デフレを組み合わせた短期回転(安値で買って高値で売るのを繰り返すこと)は新しい考え方でした。

 

 

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