【不動産投資】準備編①まずはアパート一棟、買いなさい！【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録
に始まり不動産投資について学んできましたが、
先日フィリピン・マニラにあるコンドミニアムの1室（1BR）を買いました。
不動産投資を学んでいる方、海外不動産投資を始めようとしている方にとって有益な情報になるはずです。
目次
なぜフィリピンの不動産？
まずは、なぜフィリピンの不動産に目を付けたかを説明します。
日本の不動産はオワコン？
私は、不動産投資を”不動産賃貸業”として事業化することを目指していました。
不動産賃貸業とするには、一棟系の物件を買い進める必要があります。
頭金を入れて残額は銀行ローンで一棟目を買う。
一棟目の手残りはすべて現金で残しておく。
残った現金を頭金に残額は銀行ローンで二棟目を買う。
二棟目の手残りもすべて現金で残しておく。
同様に、三棟目・四棟目と買い進める。
このようにすると、徐々に手残りの現金が増える速度が増加し、
事業拡大を加速することができます。
しかし、銀行ローンでは、所有物件を担保にするので、
クソ物件を掴んでしまっていると、
物件が担保にならなくなりどこかでローン枠の上限がきます。
【不動産投資】準備編⑥田中式＂エターナル投資術＂【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録
こちらで学んだことですね。
その後、2つの不動産仲介業者の方に
”一棟物件を買い進めて不動産賃貸業としたい”旨を伝えると
”現実的ではない”と言われました。
そもそも、そんな何棟も買い進められるだけのローンは組めない、ということでした。
せいぜい3棟程度と。
ここから私が感じ取ったのは、
”不動産の素人にそんな好条件の物件は回ってこない”、”回してもらえない”
ということでした。
フィリピンの人口ピラミッド
さて、”不動産の素人には好条件の物件は回ってこない”から、不動産投資は諦めるべきなのでしょうか。
そうは思いません。
相場の未来は誰にも分かりません。不動産業を営む人にも。
しかし、ある程度の想像は付きます。
「歴史は繰り返す」
日本の人口ピラミッドはつぼ型です。
この記事でも見たように歴史は繰り返すとするならば・・・
フィリピンの人口ピラミッドを見てみましょう。
引用：https://www.populationpyramid.net/ja/%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%AA%E3%83%94%E3%83%B3/2019/
綺麗な富士山型ではないかもしれませんが、これから成長する国に思えます。
日本と同じように住宅バブルが来るとすれば、キャピタルゲイン・インカムゲインともに狙えます。
投資とは、歴史から学び実践することですよね。
フィリピンに住宅バブルが来たら売り抜けます。
つまり、不動産業界の人も分からない未来で、そしてある程度見通せる未来に投資をしていくのが素人として勝ち残る方法に思えたのです。
購入した不動産のスペック
購入した物件のスペックは以下です。
場所：フィリピンマニラのマカティ
形体：コンドミニアムの1BR（1 Bedroom）
広さ：24㎡
アメニティ：共用部分にプール、スカイデッキ、ラウンジあり
価格：737万円（335万ペソ）
将来の出費：諸経費、家具代（約50万円を想定）
管理費：客付け・管理は管理会社さんにお任せです（賃料の5%）
賃料収入はフィリピンの銀行に振り込まれます。
・・・という感じです。
日本でいうマンションの1室、という感じなのですが
家具はオーナーが用意するのが一般的だそうで家具代が掛かります。
なので総合すると800万円弱掛かる計算です。
そして、まだ空室状態です。
フィリピン不動産と日本の不動産の違い
以下に日本の不動産投資との違いをまとめます。
プレビルド
日本の不動産は完成し状態で売りに出されるのが普通ですが、
フィリピンでは建設前（5年前ぐらい）から物件が売りに出て、購入することができます。
そして、5年間（竣工まで）で物件価格の3割を月割りで支払っていきます（相談で一括も可能で、一括支払いすると少し値引きしてもらえます）。
竣工時点で残額を一括で支払うか、銀行ローンを組むかします。
これをプレビルドで購入すると言い、割安で物件を購入することができます。
私が購入した物件もプレビルド時は500万円程度だったそうです。
海外では、工期の遅延や建設がとん挫するといったことも珍しくないそうですので、プレビルド購入が割安になるのは当然のことと言えます。
ただ、竣工した時点でプレビルドよりも価格は上昇するので、建った時点で利益が出ます。私が購入した物件も、前オーナーの利益確定物件ということです。
なので、最初からプレビルド時に購入して竣工時点で売るつもりの人もいるそうです。
間取り
日本では、1K、1DK、1LDKといった表現をしますが、
フィリピンでは、Studio、1Bedroom、2Bedroomといった表現をします。
おおよその対応は以下です。
Studio：日本でいう1Roomや1Kの間取り
1Bedroom：日本でいう1DKや1LDKの間取り（寝室が1つ）
2Bedroom：寝室が2つになります
また、コンドミニアムとは、日本でいうマンションみたいな感じです。
今後の見通し
購入物件の家賃はおおよそ2万ペソ/月になります。
家具が傷んできたら交換の費用がかかるのですが、
それを度外視すると表面利回りは約7%です。
つまり、インカムゲインで元金を回収するには約14年かかります。
家賃相場が下落するのでは？とも考えられますが、
下に述べる物件価格の上昇（キャピタルゲイン）を見込んでいますので、
むしろ家賃は上昇する可能性すらあると思っています。
次にキャピタルゲインについて。
マニラはフィリピンの首都ですから、
将来的に日本の東京と同じような坪単価になると想定します。
今回購入した物件について、
24㎡を800万円で購入したと条件設定します。
すると、1坪は約3.3㎡ですから、
800÷24×3.3＝110万円/坪
となります。
東京マンション坪単価ランキングによると、
1位は「虎ノ門ヒルズレジデンス」で坪単価1272万円。
10位の「六本木グランドタワーレジデンス」で851万円です。
ということは、
私の購入した物件は8倍から12倍ほどに価格上昇する可能性があるわけです。（笑）
笑い事ではないです。（笑）
未来の相場は誰にも分かりませんからね（笑）
また動きがありましたら記事にします。
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