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【不動産投資】準備編⑥田中式"エターナル投資術"【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

前記事で「ローンが返済できなくなったら?」ということについて抽象的ですが説明しました。

 

これを論理的に具体的に考える方法を知りましたので共有します。

 

積算価格、というものを使います。

 

詳しくは、「満室経営で”資産10億円"を目指す 田中式"エターナル投資術"(田中宏貴)」という本に書いてあります。

 

 

 

 

積算価格を考える重要性

 まず、積算価格とは何?となると思います。

積算価格とは、土地と建物を別々に評価してそれらを足し合わせた評価額のことです。

積算価格を計算することで、その物件(土地+建物)が銀行評価としてどの程度かを推し量ることができます。

 

銀行評価を推し量ることができると何が嬉しいのか?

 

普通、借金をしている(ローンを組んでいる)と、早く返さなければ、という焦燥感に駆られますよね。

 

例えば、1棟目・2棟目・3棟目・・・と買い進めていく予定だったとしましょう。

この場合、1棟目を5000万円のローンを組んで購入したとすると、この返済が終わる前に2棟目(これも5000万円のローンと仮定)を購入し、さらには2棟目の返済が終わる前に3棟目(これも5000万円のろーんと仮定)を購入することになるはずです。

 

3棟目を購入した時点で、おそらく返済が進んでいても総額1億円以上の借金を背負っているときがあるでしょう。

耐えられますか?笑

返済できなくなったら?と考えてしまいますよね。

 

もし、積算価格を計算して物件の評価額がある程度見積もれていたらどうでしょうか。

1棟目、2棟目、3棟目の積算価格がそれぞれ3000万円だと計算できたとします。

すると、上記の例で1億円の借金があった場合、実は所有している3棟合計で9000万円の価値があるので実質1000円が負債という発想ができます。

(銀行ローンは物件を担保に入れているはずですので、返済不能時は担保物件を売却することで補填する可能性がありますので。)

 

つまり、

ローン全額の返済が終わっていなくても、負債額よりも積算価格が大きい状態まで持っていければ、それは実質返済は終わっているようなものと考えることができます。

 

よって、大切なのは

「積算価格 > 負債(銀行ローンの残額)」の状態をいかに早く作れるか

ということになります。

 

この考え方ができると、

ある程度近い未来を予測することができるのと

木造アパート・高利回りで早く返済しなければという発想を脱却すること

ができます。

 

それでは次に積算価格の計算方法です。

 

 

積算価格の計算

では、どうすれば積算価格を見積もることができるのか?

 

土地価格の見積もり

土地の価格は

土地の路線価 × 土地の面積 = 土地の価格

で見積もります。

 

※土地の路線価は以下から調べることができます。

財産評価基準書|国税庁

 

例えば、秋田県大館市青葉町の路線価を調べたいとしましょう。

 

まずは秋田県をクリック。

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次に路線価図をクリック。

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次に大館市をクリック。

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次に青葉町「44025」をクリック。(ここは探している番地等のものをクリックします。)

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すると、下のような図面が表示されます。

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例えば、黄色線で囲った部分にある物件の路線価は11千円/㎡となります。

その土地が接している道路部分に書いてある数字を見れば良いです。

 

黄色線で囲った部分の面積(土地の面積)が100㎡だとすると、

11千円/㎡ × 100㎡ = 1100千円(110万円)

と計算できます。

 

建物価格の見積もり

建物価格は、

1㎡当たりの建物単価 × 延べ床面積 × (残存年数/法定耐用年数) = 建物価格

となります。

 

1㎡当たりの建物単価は建材の種類によって変わります。

・木造:13万円/㎡

・鉄骨:16万円/㎡

・RC:19万円/㎡

引用:不動産投資 積算価格。物件価格の妥当性について | 30代サラリーマンの資産運用と投資の記録

 

また、法定耐用年数は、

【不動産投資】準備編②いざ不動産コンサルティング会社へ【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録

でも書いたように、

・木造:22年

・鉄骨:34年

・鉄筋コンクリート:47年

です。

 

鉄骨造2階建て、築5年で床面積が1階60㎡、2階も60㎡(延べ床面積120㎡)だとすると、

建物価格は、

16万円/㎡ × 120㎡ × [(34-5) / 34 ] = 1637千円(163.7万円)

となります。

 

仮に先ほど計算した土地の上にこの建物が建っているとしたら、

物件の積算価格は、

110万円 + 163.7万円 = 273.7万円

となります。

 

負債額>>積算価格になると・・・

上記で計算した物件を300万円の銀行ローンで購入した場合、

残債が273.7万円より少なくなればひとまず安心と考えられるというわけです。

 

積算価格を考えずに闇雲に物件を買い進めると

所有している物件の積算価格の合計をローン額が大きく上回ることがあります。

こうなると銀行ローンが組めなくなることがあるようです。

 

いわゆる、債務超過」の状態ですね。

 

積算価格をしっかりと計算して、債務超過にならず「資産超過(所有している物件の積算価格合計が銀行ローン残債を上回っていること)」状態をいかに継続するかが不動産賃貸業を継続するにあたって大切です。

 

この状況を作ってしまえば、手残りは余剰金と考えることができますもんね。

 

まとめ

今回は、新しく手に入れた「積算価格」という物件評価の仕方について共有しました。

 

当初、安い物件を銀行ローンで購入して早く返済するような計画を立てていましたが、これは借金がある状態に対する恐怖からくるものです。

仮に物件価格が高くても、積算価格という視点で見ると実質はそこまで大きな借金をしていないと考えることもできます。

 

積算価格をいかに早く負債額より大きくするか、この点を考えることで、

高利回り物件で早くローンを返済するという考えから脱却し、

利回りは低くても安定運用で長期に渡って収益を得ていく、

という考え方にシフトできそうです。

 

詳しくは以下の本に書いてありますので購入して読んでみてください。

勉強になります。

 

それでは、次回をお楽しみに。

 

 

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