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資産運用の種類:私が区分マンション投資をする理由

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ワンルームマンション投資をすることに決めました。

 

区分マンションの一室を購入しました。

(融資が実行されるのが2020年8月なので実際はまだですが。)

 

区分マンション投資が儲からないと言われる中、なぜやることにしたのか?

 

出口戦略は?

 

私の考えをお話しします。

 

 

あなたが今、区分マンション投資を始めようか迷っている場合は、本記事が判断材料のひとつになるかもしれません。

 

あなたが既に区分マンションの一室を購入しており後悔しているという場合は、考え方を変えて新たな一歩を踏み出すきっかけになるかもしれません。

 

ぜひ最後まで読んでみてください。

 

 

 

 

物件概要

・価格:1580万円

・場所:大阪

・最寄り駅からの時間:徒歩1分

・間取り:25㎡

・築年数:6年

・表面利回り:約5%

・仲介ではなく、不動産業者が売主

 

何の変哲もなく、区分マンション投資は儲からない、という前評判通りの意見を叩きつけられそうな築浅物件です。

 

ただ、特筆すべきは駅からの近さ

圧倒的に近いです。

また、最寄り駅の路線が梅田(大阪の中心街)に通じており、10分かからずに梅田に行くことができます。

 

あとは、仲介物件ではなく、不動産業者が売主ということぐらいでしょうか。

 

 

なぜ購入することにしたか

購入するにあたってはかなり迷いました。

 

区分マンション投資は儲からない、という前評判通り、どんな計算をしても大きなキャッシュフロー(CF)は見込めません

 

しかし、購入に踏み切りました。

 

その理由を以下で説明します。

 

ローン返済の実績づくり

これが一番大きい理由です。

 

以下の記事で書いたように、銀行は返済実績を見るようです。

www.gonzales.tokyo

 

また、いくつか不動産業者の方と話していると、やはり不動産投資初心者(返済実績無し)が一見様で銀行に融資の相談に行くと門前払いを食らうようで、今後の事業拡大を考えてもひとまず始めておくのが良いと判断しました。

 

また、返済実績がある人と無い人で金利が変わるとすれば、将来一棟もの(5000万円~1億円想定)のような高額なローンを組むときに大きく効いてくるのではと考えました。

 

例えば、5000万円のローンを35年・金利2.5%で借りるとすると総返済額は約7500万円になりますが、金利が3.5%だと約8600万円になります。

 

このように、軽く1000万円規模の差が出ます。

(本当に返済実績でここまで条件が変わるのかは分かりません。)

 

もちろん、次の購入は区分マンションの一室ではなく、一棟ものです(笑)

 

 

圧倒的な利便性

実はこの物件、私が住んでいるところと最寄り駅は同じです(笑)

 

そして、複数路線通っており、非常に便利であることを自身の数年の経験から知っていました。

 

まず賃貸が付かないということはありえないと思います。

 

築年数の経過による家賃下落はあると思いますが、この立地よりも良い立地にマンションが乱立するというのは物理的に不可能なので、空室リスクは低いと見込まれます。

 

 

不動産業者が売主

私自身、知らなかった情報なのですが、

・不動産業者が仲介の場合は、銀行は自分で探さなければならない。

・不動産業者が売主の場合は、提携銀行を紹介してもらえる。

だそうです。

 

仲介だろうが売主だろうが提携銀行を紹介してもらえるような気もするのですが、建前としては上述の通りだそうです。

 

となると、そもそも返済実績の無い私が銀行に相手をしてもらえるのか?良い条件でローンを組んでもらえるのか?ということを考えると、業者が売主のこの物件を購入しておくことは将来に繋がると考えました。

 

また、業者が売主だったおかげで、物件購入にかかる諸費用を負担していただけました

 

物件購入にかかる費用は下記に載せています。

www.gonzales.tokyo

 

 

これらの理由から、この物件の購入を決めました。

 

 

出口戦略は?

もちろん、出口戦略も考えた上で購入を決めました。

 

今回の借入金利は約1.9%、返済期間は45年です。

 

毎月の手残りは、現状家賃で約14000円です。

(家賃-ローン返済-管理費-修繕積立金-管理委託費)

 

10年後の想定物件価格をおおよそ同条件の築年数16年ぐらいの物件価格を参考に見積もりました。

・・・約1350万円。

 

返済計画通りに返済が進んだ場合、10年後の残債は約1320万円。

トントンです。

 

また、(簡便のため都合良く考えると)、手残り14000円が10年間貯まるわけですから、168万円の貯金があることになります。

 

毎年の固定資産税を考えても100万円は貯まっているでしょう。

 

つまり、数年後に売却するとしても、トントンで撤退できる算段です。

 

売却時には仲介手数料が発生したり、入退去のリフォーム費用が考えられていませんが、節税効果も考えないことで帳消しとさせてください。

 

 

要は、この物件単体で見るとトントン、ということです。

 

トントンで返済実績と経験を得られるのであれば、良いかなと・・・(笑)

 

 

既に所有している物件と合わせて考えると・・・

そして、私この物件は老後独り身になったときに自分で住もうかと思ったりもしています。

 

なので、もし売却しなくても採算が合えば売却したくはありません。

 

 

そこで、既に所有しているフィリピン不動産と合わせて考えてみます。

www.gonzales.tokyo

 

フィリピンの物件は現金で購入しましたのでローンの支払いはありません。

 

不確定要素も多いですが、年間おおよそ約50万円の手残りが見込めます(あくまで現状です)。

 

10年で約500万円。

 

20年で約1000万円。

 

ということは、20年後の残債は約1030万円なので、ここで完済も考えられます。

 

20年後からは、フィリピン不動産と合わせて不労所得が約10万円/月あることになります。

 

 

このように、出口戦略として売却しないというプランを描けたことも購入理由のひとつです。

 

 

厳しい現実

とは言っても、ここまでのシミュレーションで得られた最も良い結果は、

 

20年後から月10万円の不労所得です。

 

これでは不動産収入のみで暮らすことはできません。

 

不動産収入で生活に安心感を得るにはやはり一棟ものをどこかのタイミングで購入しなければなりません。

 

ひとまずこの区分マンションについても随時情報を共有していきます

 

 

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