不動産投資初心者が一番困ること。
それは、
・不動産投資を勉強したけどどう実践してよいかわからない
・利回りやキャッシュフロー、単体の勉強はしたがトータルのシミュレーションにどう活かせばよいのかわからい
ここだと思います。
つまり、勉強を実践にどう移していけばよいのか。
ここを具体的に解説している動画を発見したので情報共有します。
まだ不動産投資を勉強していないという場合は、
・セミナーへの参加
・本
で勉強してから動画を見てみると、この動画の必要性がさらに分かります。
セミナーで不動産投資の目的を学んでください。
セミナーで売りたい側の話を聞いた上で、今度は本で買う側の話を学んでください。
上記2つの工程を実施すると、必ず壁に当たります。
それが、
「どう実践に活かせば良いか？」
学んだことが実戦形式で良くまとまっている動画を見つけたのでこれを共有します。
目次
動画の紹介
楽待さんの動画です。
(私は楽待さんの回し者では無く、この動画は本当に良くまとまっている保存版だと思ったのと、続編も確実に見ると思えたので紹介します。)
こちらです。
以下では、
動画内に散りばめられた「不動産を買う上で注意すべきこと」を抽出してまとめます。
楽待シミュレーション
各種項目を埋めると収益シミュレーションができます。
基本的には物件情報をそのまま入力するだけですが、一部リスク等も考慮して入力した方が良い項目もあるので、この部分について本動画における数字を記しておきます。
・入居率：90%
・家賃下落率：1%/年
・その他経費：○○システム料、清掃料、消防設備点検費等、入力項目に無い経費
・大規模修繕は木造なので10年ごとに100万円で想定
大規模修繕なんかは、不動産投資を勉強すれば知っているが、いくらかかることを想定しておけばよいか分からないです。この動画のように具体的な数字を提示してくれるコンテンツは有益だと思います。
返済比率
返済比率は50%以下にすること。
返済比率とは、家賃収入に対する銀行ローンの返済額の費のことです。(返済額/賃料収入)
本動画で紹介されている物件は70%となっていてダメ出しを受けています。
金利（変動金利）
変動金利だと、この動画の物件は現在2.55%だが、もっと上がる可能性があると言及されています。
下記の記事では金利リスクを見て金利5%でシミュレーションをしていますが、楽待さんの動画でもこのあたりの言及があると嬉しいですね。
利回り
関東中心部の新築物件の表面利回りは6%～8%程度。
6%は本当の都心。
横浜市戸塚区（市営地下鉄のメイン駅ではないところ）で6%は低すぎる。
住みたいと思うか
駅のまわり、家までの道中で特に利便性が高いもの（スーパー等）があるような生活利便性の高い物件が選ばれる。
⇒賃貸需要に影響する
やはり、購入前に駅から家まで歩いてみて、自分が住みたいと思うかを確認することが大切。
残債＞物件評価額の状態は厳しい
これはまさに下記の記事で勉強してきたことです。
「残債＞物件評価額」の状態だと、銀行ローンの借り換えも難しくなるようです。
入居率
入居率の想定を物件の実態に合わせる。
不動産会社からもらったシミュレーションでは、入居率は95%でシミュレーションされているが、物件の8部屋なので1部屋空室になると入居率は87%になってしまう。
つまり、95%を保ち続けるのは難しいとのこと。
家賃相場
家賃下落率はエリアごとに異なるとのこと。
シミュレーションでは1%/年で計算しているが、これが妥当かどうかも良く見なければならない。
実際に、購入を検討しているエリアの他の物件を調べてみて
・築10年の類似物件なら家賃はどうか？
・築20年の類似物件なら家賃はどうか？
と見てみることで、
家賃下落率はこれに見合ったものを設定する必要がある。
賃貸需要
本動画では、ヒートマップというワードでPC画面が映されている。
楽待さんのHPでヒートマップの形式で賃貸需要があるエリアかどうかを確認できるのかもしれない。
要チェックだ。
イールドギャップ
イールドギャップとは、
「利回りー借入金利」です。
6%以上は必ず必要とのこと。
アドバイザーさんは7%以上はキープするようにしているそうです。
経費の見直し
・清掃費はシルバー人材センターに頼むと安い
・消防設備点検費は8戸程度なら1万円台の業者さんもある
区分マンション投資について
不動産業界では、区分所有は銀行の評価が受けられず、ほぼ価値がゼロ。
次の物件を買うときに借金の方しか見られない負の資産。
不動産賃貸業は事業なので、マイナスは銀行からの評価が下がる。
まとめ
インターネット上に、具体的な物件に対して数値を持ち出してシミュレートしているものが少ないので、この動画はかなり役に立ちます。
ただ、基本的な不動産投資の知識があってのこの動画です。
なので、不動産投資を始めたいという方は、まずはセミナーに行ってみて不動産投資の基本を学ぶとともに、売りたい側の話を聞く。
そして、本やこのブログ等で今度は買う側の話を学ぶ、という順序でやっていくのが良いと思います。
是非私のブログも参考にしてください。
私も不動産投資を始めた人間のひとりです。
日本の物件も現在検討中です。
