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内見レポート①神戸市~不動産投資をブログで報告~

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2020年5月25日(月)、神戸市のある物件を内見してきました。価格は約170万円、表面利回りは約25%、最寄り駅から徒歩5分以内です。

 

 

結論から言うと、購入は見送ることにしました。以下では、なぜ購入を見送ることにしたのかまとめます。

 

 

 

客付けが困難

今回は、内見前に物件の周辺環境を確認するために、集合時間に少し余裕をもって現地に到着しました。内見前に物件周辺を歩き回ったところ、すぐに客付けに苦労するだろうことが分かりました。

  • ターゲットが分からない
  • 周辺の物件が空き家や解体中物件

 

ターゲットが分からない

駅周辺を歩いてみて一番に感じたのは、高低差です。とにかく坂や石の階段が多く、物件は本当に駅近だったのですが、到着までの登り(坂)と下り(石の階段)で足腰が疲れてしまいました。駅から出てくる人はご高齢の人が多く、そもそもの人通りも少なかったです。ここまでの環境把握から、この地域に住んでいるのは「ご高齢」かつ「足腰が元気」な方ということです。素晴らしいことですが、現実問題として年を取るほど足腰は弱っていくはずで、「ご高齢」で「足腰が元気」な方は「若年層」で「足腰が元気」な方に比べると少ないはずです。年齢と求められる能力のアンマッチが起こっています。このことから、新規にご高齢の方をターゲットとして入居付けするのは困難だと思いました。

 

逆に、若年層をターゲットとして考えた場合、周辺に娯楽施設がある方が良いと考えられます。しかし、「駅しか」無いのです。「駅近」ならぬ「駅しか」です。駅以外はすべて住宅でした。5分ほど歩くと大きな道路に出られましたが、この道路沿いにはバス停があっただけで、それ以外に目立った商業施設はありませんでした。遊びに行くとなれば電車・バスに乗るか車やバイクで移動するかしなければなりません。また、この地域の小道は両脇に草木が茂っておりたくさんの虫がいました。これらより若年層をターゲットに入居付けするのも難しいと考えました。

 

では、ファミリー層はどうか。なんと周辺にはコンビニやスーパーマーケットもありませんでした。小学校・中学校までは歩いて20分以上かかります。家族で生活する場合も何をするにも車で移動する必要があるのが明白でした。

このように、「ファミリー層」「若年層」「ご高齢の方」、どこをターゲットにしても入居付けのイメージがわきませんでした。

 

 

周辺の物件が空き家や解体中物件

内見する物件の周辺にいくつかアパートがあったので近くまで行ってみると、カーテンが付いていない(住んでいない)部屋や、解体業者と思われる車両が止まっているアパートがあり、この地域の賃貸需要の無さがうかがえました。

とはいっても、こんなに可愛い猫が住んでいました。とても心が和みます。

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内見で修理費用が大きいことが明らかに

かなり早期に購入見送りを判断していたので、雨漏りの有無を目視するのは忘れていました。帰り際に仲介業者さんに雨漏りの有無を聞いてみると雨漏りは無いとのことでした。

 

建物は傾いていることは入室した瞬間に分かりました。しかし、iPhone「測定」アプリで水平を測ったところ「1°」と出ました。たった1°なのですが、大きく傾いているように感じましたので人間の平衡感覚って思いのほか繊細なんだと思います。そして、確かに少しクラっとするような感覚を覚えました。床を重ね張りするときに高さ調整をするとしても一部屋約10万円かかるので、これだけでも50万円ほどはコストがかかることが分かりました。

 

シロアリについては、分かりませんでした。内心で購入見送りは決めていたので深くは聞きませんでした。

 

水まわりについては、キッチンは少なくとも取り替えなければならないくらい汚れていました。風呂も取り替えたいたかったですが、最低限のリフォームを考えるとキッチンだけかなと。それでも20万円ほどコスト増です。

 

窓・扉・襖はすべては確認していませんがちゃんと開閉できました。漏水については、止水栓の位置を尋ねたところ分からない感じだったので、深追いはしませんでした。

 

あと、特に印象的だったのは壁紙がどの部屋も剥がれていたことです。このことから、外壁のクラックやコーキング割れから水分が入ってきていることが考えられました。貸家にするには100万円ほどの費用をかけて外壁塗装の必要がありそうです。

 

各修繕費については、仲介業者さんに「〇〇万円ぐらいかかりますかねー」と確認して、「そうですね」と返答をもらいながら予測していったので、そこまで外れては無いと思います。なので、この物件を賃貸に出せるところまで持っていくだけでも最低170万円ほど(ざっくり200万円)かかります。となると、(客付けができたとしても)当初の想定(利回り25%)よりも表面利回りは下がり、(買値を370万円とすると)11%ほどになってしまいます。このことから利回り面も購入見送りの理由の一つになりました。

 

 

まとめ

実際の内見に行ってみると、入居者が付きそうかどうかは意外と分かるような気がしました。初めての内見でしたので、購入見送りにはなりましたが良い経験でした。今後も気になった物件はどんどん内見して、知識を付けていきたいです。この一歩一歩がチャンスが回ってきたときにそれを掴めるかどうかに繋がってくる気がしています。

 

 

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