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【不動産投資】準備編①まずはアパート一棟、買いなさい!【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

今まで、株、FX、仮想通貨(暗号資産)等やってきましたが、

なかなか不労所得に辿り着くことができませんでした。

 

そして、次は不動産投資を始めようと考えています。

 

本記事の対象読者

不労所得を目指す方

・不動産投資を始めようと考えている方

 

何しろ私自身が不動産投資の初心者ですので、

本ブログを読んでいけば私と一緒に不動産投資を学ぶことができます。

 

まずは本を読むところからスタートです。

 

今回は、

「まずはアパート一棟、買いなさい!(石原博光、SB Creative)」

を読みましたので、得たことをここにまとめます。

また、本記事は私の備忘録も兼ねています。

 

 

目標が大切

実は3年ほど前にも不動産投資に興味を持った時期がありました。

 ですがそのときは、「節税になる」「何か勉強になるかもしれない」ぐらいにしか思っておらず、物件についても「利回り10%か、良さそうだけど空室リスクもあるみたいだし。」と闇雲な検討をしており、購入までは踏み切れませんでした。

 

しかし、この本には「家賃年収1000万円を生み出す」のがゴールというように、目標が明確に示してあるのです。

 

この目標があれば、「利回り20%で総額5000万円の物件を持てばゴール」、「利回り10%ならば総額1億円の物件を持てばゴール」というように、目標への道のりを逆算することができます。

 

※ここでいう利回りはできれば「実質利回り」であることが望ましいと思います。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りは「年間の家賃収入÷物件購入価格」で、実質利回りは「(年間の家賃収入-修繕・リフォーム等の年間経費)÷物件購入価格」です。

 

では、総額5000万円~1億円の物件をどのような構成で持つか。

例えば1億円の一棟マンションを購入したとして、その一室で殺人事件が起こったとしましょう。おそらくそのマンションに住みたい人が少なくなり、マンション価格・家賃は下落するでしょう。

となると、物件は複数持ってリスクを分散する方が良いことになります。

 

こうして私は、

「利回りは少なくとも15%以上、できれば20%程度で物件価格が1000万円~2000万円のものを4~5つ所有することで家賃年収1000万円」

という目標を立てるに至りました。

 

これで物件を探すときにもある程度的を絞ることができます。

一棟物件狙い

マンションの1部屋よりも一棟物を狙おうと考えています。

例えば、同じ6部屋を所有するのに一棟物であれば1回の購入で済むのに、ワンルームマンションであれば6回の購入が必要だからです。

1回決済するのにも段取りがあって労力がとられるので、その回数は少ない方が効率が良いということです。

 

また、ワンルームマンションよりも一棟物を買ったほうが運営ノウハウ・事業経営の勉強になりそうです。

高利回りを狙う理由

3年ほど前に投資用マンション会社の方に勧められた物件は、新築ワンルームマンマンションの1室で価格は2000万円程度、表面利回りは確か6~7%程度だったはずです。

不動産投資は基本的に銀行のローンで行うので毎月返済が付きまといます。

表面利回り6~7%であれば、実質利回りは2~3%程度と想定すると、ローン金利が0%であっても返済に30年ほどかかります。

完済してこその不労所得です。私は現在29歳ですが、60歳でようやく不労所得になるというのでは遅すぎます。

逆に、表面利回りが20%あれば実質利回りは10%以上は残せるでしょう。この場合、10年ほどでローンは完済して不労所得を達成できます。

このような理由から、私は高利回りを狙います。

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不動産購入時にかかる費用

不動産を購入するには、物件価格とは別に各種費用が掛かります。すべての諸経費を合計すると物件購入価格の約6~7%となるようです。

 

・仲介手数料

 取引価格により法律で決まっている。400万円を超える物件であれば売買価格の3%+6万円。

 

・登録免許税

不動産の所有権の移転登記をする場合に収める税金。1500万円の物件でおおよそ10~20万円。

 

・不動産取得税

1500万円の物件でおおよそ十数万円。

 

印紙税

売買契約書に貼る印紙の代金。1000万円超え5000万円以下の売買では1万円(印紙税の軽減期間中)。

 

・ローン手数料

ローンで購入する場合、事務手数料や保証料などの手数料を銀行に払う。おおよそ十数万円。

 

司法書士報酬

移転登記やローンの抵当権設定登記は司法書士にやってもらう。ローンを組んだ場合は銀行が用意する司法書士に任せることになる。おおよそ6~8万円。

 

・固定資産税および都市計画税の精算金

1月1日の所有者がその年の分を支払います。年度の途中で売買すると日割りで精算することになる。(交渉でまけてくれる可能性あり)

不動産経営にかかる費用

不動産投資で損をしないためには、不動産経営に伴ってかかる費用を認識しておく必要があります。

 

・火災保険や地震保険

火災保険で年間約2万円。住宅総合保険になると年間約2万5千円。

これに加えて地震保険に入ると合計約4万円ほど。

 

・リフォーム費用

築古物件なら何百万円の大規模リフォームが必要な場合もある。

 

・管理会社への管理料

おおよそ家賃収入の5%。

 

・共用部分の光熱費

仲介業者を通じて売主に確認が必要

 

・固定資産税

仲介業者を通じて売主に確認が必要

下記サイトによると1500万円の物件の場合、簡易的には、

売買価格(1500万円)×0.7(業者の利益を差し引く)×1.4%÷6=約1.6万円(土地分)

売買価格(1500万円)×0.7(業者の利益を差し引く)×1.4%=14万7000円(建物分)

(↑築4年以降を想定しています。)

となり、合計20万円弱/年。

 

参考サイト

新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは! | 住宅営業マンがブログで伝える事

 

都市計画税

仲介業者を通じて売主に確認が必要

 

修繕積立金

将来の大規模修繕に備えて毎月家賃の5%はプールしておきたい。

 

年間の家賃収入から上記の必要経費と銀行へのローン返済額を引いたものが年間の手残り額となります。これがマイナスになると、毎月持ち出しが発生することになります。

まとめ

「利回りは少なくとも15%以上、できれば20%程度で物件価格が1000万円~2000万円のものを4~5つ所有することで家賃年収1000万円」

 という目標を立てて、

物件購入や物件運営に掛かる費用を見てきましたが、

物件購入や運営に掛かる費用の項目が非常に多く感じたのではないでしょうか。

 

私もそう感じていまして、恐らく下記のようにもっと目標を細かく設定しなければ物件の検討も進まないように思います。

物件購入に必要な経費も物件価格に含めて目標を目指すのか

(例えば、物件自体の価格が1000万円のとき、購入経費7%も含めた1070万円を物件価格として目標を目指すのか)、

家賃年収1000万円というの手残り(不動産経営にかかる費用で挙げたものを引いたあとの額)で考えるのか、引く前の額で考えるのか、

といったことですね。

 

本で学んだことに加えて、不動産会社にも話を聞きに行ってより詳細な目標と計画を練っていこうと思います。

 

乞うご期待!!