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【不動産投資】準備編⑧物件の積算評価額の計算その2【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

前回の続きです。

 

この記事は不動産投資を始めようかと考えており、中でも「積算価格」の計算を具体的に知りたいというあなたに向けたものです。

 

積算価格の概要について知りたい方は、下記をご覧ください。

www.gonzales.tokyo

 

さっそく計算を始めていきます。

 

 

 

 

物件3

物件条件

・一棟収益物件

・価格:2700万円

・築年数:28年

・所在地:大阪府寝屋川市(詳細は載せられません)

・地積:109.59㎡

・構造:鉄骨造

・延べ床面積:169.35㎡

・表面利回り:9.24%(現状)、12.35%(満室時)

 

金利条件(仮設定)

・借入金額:2889万円(物件価格+購入諸経費7%想定)

・融資期間:16年(残存耐用年数+10年で設定した)

金利:5%(金利リスクを見て高めに設定)

・返済方式:元利均等

 

運用条件(仮設定)

・空室率:33%(現状)

・経費率:家賃収入の20%

 

ここから計算です。

路線価を調べると、11.5万円/㎡でした。

ここから、土地価格は1260.285万円です。

 

また、鉄骨造の

1㎡当たりの建物単価は16万円で

法定耐用年数は34年ですので、

建物価格は478.1647059万円です。

 

積算価格は、

土地価格 + 建物価格 = 1738.449706万円

となります。

積算価格が物件価格の64.39%を占めることになります。

 

また、借入総額を購入諸経費(物件価格の7%とする)も含めて2889万円とすると、

・月々の返済額:21.9万円

・返済総額:4202.8万円

となります。

 

返済プラン通りに時が経った場合の積算と残債の関係は以下です。

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12年経つと積算評価がローン残債を上回ります。

 

しかし、現況表面利回りが9.24%ですから、

月々の家賃収入は208000円です。

経費率を考える前にこの返済プランではCFがマイナスです。

 

返済期間を30年に延ばしてみましょう。

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月々の返済額:15.5万円

返済総額:5583.2万円

となり、24年後に積算が残債を上回ります。

 

CFは経費率を考えると11400円/月です。

これなら区分マンションの一室に投資する方がリスクが低い気がします。

 

この条件に加えて、金利を2%に下げてみるとどうでしょうか。

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月々の返済は10.7万円。

返済総額は3844.2万円。

CFは経費率を考えて59400円と改善されます。

 

しかしながら、積算評価を残債が下回るのは21年後。

 

やはり、早いうちに積算が残債を上回るというのは相当厳しく感じます。

 

まとめ

積算価格がローン残債よりも大きくなる状態をいかに早くつくるか、

に焦点を当てているのですがなかなか良い物件が無い気がします。

 

額が額だけに慎重にきちんとした理屈で購入を決定したいですが、

積算価格に固執しているとなかなか購入まで踏み切れそうもありません。

 

もっと勉強して積算価格以外の軸も手に入れたいと思います。

 

 

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