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【不動産投資】準備編⑨住宅ローンで不動産投資【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

ツイッターを始めて様々な人と出会うようになりました。

今回は、その中で電話した中で出会った詐欺まがいの案件について紹介します。

 

ツイッターで不動産投資案件に誘われた、紹介を受けているというあなたにとって、この記事は案件に参加するかどうか判断する材料の一つを提供できるはずです。

 

目次

 

 

出会い1

ツイッターで繋がった方からの紹介で不動産仲介業をやっているAさんとお電話することになりました。

 

私は現在、一棟物の不動産投資を始めたいと思っているのですが、Aさんは区分マンションのワンルームを専門としておりニーズと合致しませんでした。

 

また、私は大阪に住んでおり、一棟目はなるべく自分の目で見に行くことができる近場を考えていて、Aさんが主戦場としている地域は遠方であったこともあり、話は進みませんでした。

 

ただ、不動産関係の繋がりはあるので、物件探しにはお力添えをいただけるということでその電話は終了しました。

 

出会い2

数日後、ツイッターで出会ったBさんが、どうしても私と電話したいというので電話することになりました。

 

私は、本当に儲かる話は向こうからは来ない、と思っていますので一抹の期待もしていませんでした。

 

するとBさん、おすすめの不動産投資案件があるとのこと。

 

・借金を肩代わりしてくれる。

・無借金状態になるので良い物件を買うことができる。

 

というのです。

 

なんという神案件!!

 

となるわけがありません。

 

借金のある方は投資なんてしないでください。

常識です。

 

例え借金を肩代わりしてくれたとしても、その借金は物件価格に載ってくるだけであって、伴って良い条件で物件を買うことはできないはず(割高になって、割高になった部分にもローン金利が付いてくる)です。

 

そして、借金をしなければ生活できない人の属性(年収等)がそんなに良いとは思えません。

つまり、不動産投資なんぞできるわけがないのです(銀行が融資しない)。

 

ただ、あまりに馬鹿げていたので面白くなって話を聞いてみました。

 

すると、

・新築区分マンションのワンルームを3000万円ほどで

・フラットなんたらで

買ったということでした。

 

フラット???

 

フラット35しかありませんよね!笑

 

金利も確認してみると2%弱!

 

【フラット35】:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

を見ると金利範囲もドンピシャ。

 

間違いありません!

 

フラット35の不正利用です!!!

 

フラット35は、居住用の物件に使えるローンであって、不動産投資に使用することはできません。

以下を見てください。

第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?:よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

 

フラット35を不動産投資に使用していることがバレた場合、借入額の一括返済を求められる可能性があります。

 

Bさんは借金を肩代わりしてもらって不動産投資をしています。

もし一括返済を求められた場合、返済できるわけがありません。

 

新築ワンルームは購入した時点で中古なので、買値で売ることはできないでしょう。

なので、物件を売却して返済に充てたとしても数百万円の負債を抱えることになるでしょう。

 

このあたり、Bさんには一応お伝え申し上げました。

 

しかも可哀そうなのは、

・毎月1万円程度を支払っていることです。

 

節税効果?

そんなものありません。

 

仮にBさんの可処分所得が300万円だったとしましょう。

(税金がかかる金額が300万円ということなので年収としては300万円よりも多いことになります。)

 

所得税率は、「10%」。(以下のページを参照)

No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁

 

所得税としては、

300万円 × 0.1 -9万7500円 = 20万2500円。

住民税は計算方法は異なるのですが、おおよそ所得税と同額になるので20万2500円としておきます。

すると、年間の支払い税額は40万5000円となります。

 

Bさんの購入物件は3000万円で区分マンションの1室なので土地値はほとんどないはずなので1割として、毎年の減価償却費は

3000万円 × 0.9 ÷ 47年(RC造の法定耐用年数) = 約57万5千円

 

つまり、この不動産投資によって帳簿上Bさんの可処分所得

300万円 - 57万5千円 = 242万5千円

となります。

 

所得税率は変わらず「10%」ですので、所得税は、

242万5千円 × 0.1 - 9万7500円 = 14万5000円

 

住民税も等価と考えると年間で支払う税金は29万円となります。

 

節税額は、

40万5000円 - 29万円 = 11万5000円

です。

 

この物件を持つために月々1万円払っているので(ローン返済額/月>月々の家賃)、

実質年間5000円の赤字です。

 

更に言うと、現在は新築で購入して

・物件価格

・家賃

ともに最良の状態です。

 

最良の状態で年間5000円の赤字。

 

今後家賃は下落し、物件も劣化してきます。空室期間もあるでしょう。

入居者が入れ替わるときにはリフォーム費用もかかるでしょう。

 

現状で赤字なので、すべての費用は自腹となります。

 

返済期間を耐え抜いて最後に残るのはボロボロのワンルームです。

これが年金になるのでしょうか。

 

また、何円で売れるのでしょうか。

物件購入の諸経費は物件価格の約7%なので、3000万円のワンルームであれば

購入時点で210万円の支払いが発生しています。

また、売却時にも手数料が掛かります。

35年間の赤字とこれら手数料を足した金額よりも高値で売れれば良いのですが。。。

 

健闘を祈ります。。。

 

そして、フラット35の不正利用がバレないかも心配です。。。

 

そして

Bさんとの電話の中で、この物件を売ってくれた方の名前がチラッと出たことがあり、私はたまたまこれをメモしていました。

 

数日後、この名前がAさんと同姓同名であることに気が付きました。

 

ワンルームという点についても合致しています。

 

少し怖くなりました。

 

ツイッターの世界も意外と狭いですね。

 

まとめ

今回は、ツイッターを介した不動産投資の危険性について紹介しました。

 

ツイッターにも優良な案件を紹介してくれる方もいるでしょう。

 

ただ、このようなクソ物件を売りつけてくる方もいますので注意です。

 

あと、本記事では私の見解を書きましたが、これでも良い案件だと感じる方もいるかもしれません。

そこを否定はしませんし、投資は自己責任という意識で受け止めていただけると幸いです。

 

頑張る方に幸あれ!!

 

 

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