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築古物件の見学チェックポイント~不動産投資をブログで報告~

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本日2020年5月25日、神戸市内の築古物件(築50年以上)の内見に行きます。

 

価格が170万円ほどなので購入してみても良いかなと思っています。

 

私は、フィリピンにコンドミニアムの一室を所有しているのですが、日本国内には不動産は持っていません。

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以前から日本国内で不動産投資を始めたいと思っていたもののなかなか踏み出せませんでした。

 

失敗するとしても小さく失敗したいという思いからこの物件に目を付けました。

 

築古物件に投資するのは初めてですので、内見で何を見てこなければならないかをまとめておこうと思います。

 

また、不動産投資に興味がある方の参考になればさらに嬉しく思います。

 

もし、購入まで漕ぎつけましたらその後の運営についても随時報告していきますので引き続きよろしくお願いします。

 

 

チェックポイント

  • 雨漏り
  • リフォーム費用がどれぐらいかかるか
  • 建物の傾き
  • 白アリに食われていないか
  • 水まわり
  • 客付けができるか
  • 出口戦略
  • 銀行融資が使えるか
  • 窓・扉・襖(建具)はスムーズに開閉できるか
  • 漏水の有無
  • 物件の近くの施設

以下、それぞれを詳しく見ていきます。

 

 

雨漏り

雨漏りの確認は、一階二階を問わず天井の雨染みを確認します。雨漏りが確認できれば、その原因を仲介業者さんか仲介業者さんと繋がっているリフォーム業者さんに聞いてみます。雨漏りの原因によってはコーキングのみで対処できたり、場合によっては屋根の葺き替えまで必要なこともあります。工法によって修理にかかる費用が変わってきて、7~20万円ほどかかります。

また、RC造だと木造に比べて修理は高額になります。

 

リフォーム費用がどれくらいかかりそうか

リフォームの方法は大きく分けて2つです。

  • DIY(自分でやる)
  • リフォーム業者にお任せ

私はサラリーマンでDIYするスキルもなければ時間もないので、リフォーム業者さんにお願いするつもりです。相見積もりを3社ほど取って、なるべく安く仕上げようと思います。初期リフォームは床、建具、水道管のみにし、入居が入ってからクレームがあったら直ちに修繕するという形を取ろうと思います。

外壁にクラック・コーキング割れや屋内に壁紙の剥がれやカビがあるかどうかを確認し、あれば外壁塗装も検討しようかと思います。クラックやコーキング割れから雨水が入り込んで湿気がたまることで、壁紙が剥がれたりカビの原因になるので躯体を長持ちさせるためにやっておくという感じです。外壁塗装は戸建てだと50~100万円かかります。

床については1部屋あたり、クッションフロアへの張替えなら5~6万円程度、フローリングへの張替えなら10~15万円程度かかります。窓や扉の枠(冊子)を交換するのには種類によっては50万円ほどかかることもあります(ちなみに、窓冊子にふくらみがあれば湿気が多いということです)。床の張替えは必要なしとしてもハウスクリーニングが必要であれば1部屋3万円程度かかります。

あとは、給湯器も確認しておこうと思います(何年製なのか写メを撮る)。プロパンガスを使っている場合は、プロパンガス屋さんで追い炊き機能付きの給湯器を支給してくれるところもあるようです。

リフォーム会社さんとの付き合いもないので、開拓していくことになります。これは良い経験ですね。リフォーム後の表面利回りで20%以上はキープしたいです。

登記されていないと担保にできない。

 

 

建物の傾き

確認方法は、球体を床に置いてみて転がっていくかどうかや水準器を使う方法、iPhoneの「計測」というアプリを使う方法があります。私はゴルフボールを持っていくつもりで、持っていくのを忘れたらiPhoneの「計測」アプリを使います。家なんて多少は傾いているものかと思っていましたが、今自宅(賃貸)の床に「計測」アプリを起動したiPhoneを置いてみましたが、なんと“0°”と表示されました。

なぜ傾いていてはいけないのかというと、住居の傾きは三半規管や平衡感覚に影響を及ぼします。なので、頭痛やめまい吐き気といった健康障害につながる可能性があります。また、賃貸の仲介さんは賃貸に出すときに事前告知する義務があるので賃貸が決まりにくかったりしますし、相場よりも賃料を下げる必要が出てくるかもしれません。

建物全体ではなく一部の部屋であれば、一部屋10万円ぐらいで高さの調整ができますが、建物全体となればジャッキアップの必要があり100万円以上かかります。

 

シロアリに食われていないか

確認するべき場所は、玄関の框(廊下と玄関の段差)、玄関扉のドア枠の下の方です。シロアリに食われている場合は、木材部分を押すと中がスカスカになっているのでパきっという音がします。また、床がフカフカしていたりきしんだりもしやすいです。畳をはがせるならはがしてみると蟻道と呼ばれるシロアリが通った穴が確認できます。

シロアリに食われていそうであれば、被害の程度をシロアリ業者に確認してもらいます(無料でやってくれるところもあります)。購入時の価格交渉の材料にもなると考えられます。戸建のシロアリ駆除と防蟻工事で10万円ほどかかります。別途食われた部分の交換・修繕が必要です。

 

 

水まわり

風呂、トイレ、台所、給湯器の交換が必要かどうかを確認します。風呂はユニットバスの交換で50~150万円かかります。便器の交換も15万円以上。システムキッチンの交換で20万円以上かかります。水まわりの交換が必要な場合は大きな費用がかかりますね。

豆知識ですが、水の高さは変えられないらしいです。なので、シャワーの水圧が弱すぎないか確認できれば確認します。また、トイレの水の高さが低すぎると匂いが上がってくるし、高すぎると跳ね返りがあるということでどのくらいになっているかも確認しようと思います。

 

客付けできるか

物件近くの不動産屋さんに行って、入居者さんが入るか聞いてみます。また、物件内部でスマホの電波状況も確認しておきます。電波の入らない物件は不便ですからね。

あとは仲介業者さんに、前の入居者の退去理由やどのくらい空室だったかの確認します。

エアコンの型番も写メしておこうと思います。古いエアコンだと電気代がかさむので敬遠される可能性があります。私は一人暮らししているのですが、考えてみると複数人で暮らしている実家と同じくらいの電気代がかかっています。もしかするとエアコンが古い(2005年製)からかもしれません。

車社会の地域では、駐車場が付いている物件の方が良いですが、今回内見する物件にはありません(駐輪スペースもありません)。物件の近くに貸し駐車場はありました。これがどのくらい客付けに影響するのかも仲介業者さんや不動産屋さんに確認してみます。

 

 

出口戦略

建蔽率容積率はオーバーしていないか、増築していないか、再建築可能かを確認します。今回の物件は再建築不可なので売却は難しいのではないかと思っています。いかに安く買えるかが勝負かと。

 

銀行融資が使えるか

建物については法定耐用年数が過ぎていると融資は使えないことも多いようですが、リフォーム費用だけでも融資を使えないか確認してみます。というのも、今後の物件数拡大を視野に入れると銀行さんとのお付き合いをしておく必要があるからです。銀行開拓の意味も込めて融資を使えるならば使いたいです。

このとき、建物が登記されていない場合は担保にできないので、登記されているかの確認もするつもりです。

 

 

窓・扉・襖(建具)はスムーズに開閉できるか

戸が開きにくい、窓が開きにくいというのはクレームになりやすいです。玄関扉は90°以上開くか、その他すべての扉がスムーズに開くかを確認します。玄関扉から冷蔵庫や洗濯機といった大物家具を搬入できるかどうか、寸法を確認しておくようにします(メジャーを持っていきます)。

 

漏水の有無

入居者も水道代を払っているので水漏れはクレームになります(使ってもいないのに高額請求が来ます)。止水栓のメーターにパイロットと呼ばれるコマが付いているので、水を使用していないときに回っていないかを確認します。回っていたら蛇口が締まっていないかどこかで水漏れしています。修理には15万円ほどかかるようです。

屋外の配管については、保温材が巻いてあると破損は少ないそうです。あと、トイレがタンクと便器が離れているタイプの場合は、その間をつなぐ洗浄管が水漏れしやすいです。

 

 

物件近くの施設

建物はお金をかければ何とかなりますが立地はどうしようもありません。交通機関との距離(おおよそ80mを1分で計算します)。

バス停等も含めて15分ぐらいが限界でしょうか。徒歩10分圏内にコンビニ・スーパーがあるか。物件前の道路の幅が十分か(駐車場が付いていない場合は、入居者さんが買い物に行った後に車を付けてものを運びこむため)。駐車場が付いていない場合は、近くに月極駐車場があるか、距離は家までものを運べる距離か。ファミリー層をターゲットにするなら学校までの距離も歩ける距離なのか確認します。公園、病院、交番の有無も確認です。

 

 

 

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