どうも、ゴンザレス（@Gonzale11602907）です。
今回は前回記事の続編です。
前回の記事はコチラ。
「 利回りは少なくとも15%以上、できれば20%程度で物件価格が1000万円～2000万円のものを4～5つ所有することで家賃年収1000万円」
というある程度の目標を定めた私は
投資物件の検索をスタートしました。
上記のサイトで検索条件として、
「大阪」「神戸」「物件価格は1000万円～2000万円」「利回り15%以上」
と入れて検索してみました。
すると、ほとんどの物件は「木造で築年数が40年以上や50年以上」でした。
物件の材料によって法定耐用年数というものがあってそれぞれ以下のようになります。
・木造：22年
・鉄骨造：34年
・鉄筋コンクリート：47年
これを鑑みると、どれも「古すぎる」という印象でした。
そんな中、以下の物件が現れました。
鉄骨造で築26年、つまり法定耐用年数以下の築年数。
さらに一棟ものという条件にも一致。
すぐに右下の資料請求から物件情報を請求しました。
すると、ある不動産コンサルティング会社から電話が入り、直接お話しすることになったのです。
出会い
日時の約束を取り付け、約束の時間にこの不動産コンサルティング会社へ出向きました。
とても重厚感のあるたたずまいのエントランスを通り、受付で名前を伝えると会議室に通されました。
担当は、新人の女性とサポート役の男性で、ほとんどの話は男性側とすることになりました。
お二人ともとても雰囲気が良く、有意義な時間が過ごせました。
昨今の不動産投資業界
私は、約3年前にも不動産投資ディベロッパーの方と不動産投資についての相談をしたことがあり、そのときは向こうから複数の商品をガツガツと売り込んでくるような感じでしたので、今回もそのような会になると思っていました。
しかし、
机の上に置かれたのは上記で紹介した物件の資料が一枚だけでした。
そして、
「昨今の不動産投資業界の情勢をお伝えしますと、銀行の融資が通りずらくなっていることで不動産投資を始めるのが難しくなっています。」
と言われました。
約3年前は、銀行で35年ローンを簡単に組めるような感じでバンバン売り込みがあったのに、その変わりように業界の冷え込みを感じました。
「スルガ銀行のかぼちゃの馬車問題」や「TATERUの業務停止命令」等の不動産投資関連にネガティブな事件が続き、銀行も融資に慎重になってしまったようです。
不動産投資の旨味は、
「自己資金を使わずに銀行ローンでやること」にもかかわらず、
現在は自己資金がある程度ある人しか始められないとのことでした。
※不動産投資は、自己資金を極力使わずに銀行ローンを組み、家賃収入でローンを返済し余剰分が手残りとなるというように、自分の資産を傷つけずに行えるところが旨味なのです。
→手残りが貯まってきたらそれを元手にさらに新規に物件を買い進めるという形が一般的です。
そして、「きちんと収益の上がる案件にしか融資してくれない」そうです。
(約3年前の不動産ディベロッパーの話では、月々数千円の支払いは当然という感じで、基本的に手残りは無く出ていくばかりといった説明でした。それでも節税や保険になると説明をされたと記憶しています。）
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また、
銀行は返済の実績を気にするそうで、投資物件を1つも持っていない人よりも既に不動産投資をやっていて返済実績がある人への方が融資しやすい、
とのことでした。
←しかも、単に返済しているということではなく、”優良な物件を持っていて”返済を滞りなく進めていることが望ましいそうです。
つまり、
私のような超初心者が不動産投資に参入するのは、
数年前に比べて格段に難しくなったということです。
それでも融資を受けるには
前記事でも紹介しました「まずは一棟アパート、買いなさい！」にも掲載してある、
「日本政策金融公庫」さんに相談せよ、とのことでした。
ここならばローンを組めるかもしれない、
そして、どのぐらいの融資が受けられるのかを確認してから
物件の選定等をしましょう、
というような具合に話は落ち着きました。
・自己資金がある程度ある人
・既に投資物件を持っている人
というように不動産を買うことができる人が限られてくると
物件価格は下がるはずです。（既に下がってきている？）
（需要に対して供給が多くなるため）
また、東京オリンピック後は不動産の価格は下がる、と皆思っています。
相場の世界では9割の人は負けます。
つまり、1割に入れるかどうかが大切です。
この思想を不動産に応用すると、
・参入障壁が高く誰でも参加できるわけではない
・東京オリンピック後の価格下落が怖くて参入する気にならない
という今だからこそ勝機があるような気がしています。
まとめ
今回は、不動産コンサルティング会社の方に聞いた昨今の不動産投資業界についてお伝えしました。
銀行からの融資が厳しくなったと書きましたが、
これを逆手に取れば、銀行から融資を受けられればある程度将来の勝算があることの裏返しなのでは？と。ますます不動産投資をやりたくなりました。
次回の記事では、
「日本政策金融公庫に行った結果」
をお伝えします。
