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【不動産投資】準備編⑤銀行・不動産会社・大家の三角関係【ブログ】

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どうも、ゴンザレス(@Gonzale11602907)です。

 

本日は、

【不動産投資】準備編②いざ不動産コンサルティング会社へ【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録

で伺った不動産会社へ今一度行ってきました。

 

前回とは担当の方が異なったのでまた違う話を聞くことができたので共有します。

 

 

 

銀行へは行かなくて良い 

先日の記事で、日本政策金融公庫へ融資の打診に行ったことについて否定されました。

 

いきなり公庫さんへ行く必要は無いとのこと。

 

どうやら、先日対応してくださったお二人は「区分のワンルーム」チームだったそうで、一棟系のことをあまり良く分かっていなかったらしいです。

 

一棟系でスタートするならオリックス銀行さんがおススメとのこと。

 

ここで注意されたのは、個人としてオリックス銀行へ出向かない、ということ!

 

提携している不動産会社(相談に来ているこの会社)を通して融資をお願いする場合と、個人で融資をお願いする場合で金利が1%以上変わってくるとのこと。

私の属性(年収約1000万円)であれば、2.3%程度の金利でフルローンを組むことができるのでは?と。(銀行の手続きに必要な諸経費は持ち出しで)

 

さらに、理由は忘れましたが、

まずはオリックス銀行から融資を受けて、二棟目以降から他行に当たるのが良いとのことでした。

 

オリックス銀行の物件評価はかなり辛いらしいですが、融資してもらえるレベルの物件であればフルローンで組めるだろう、と言っていただきました。

 

やはり、ど素人が一から銀行を開拓するよりは、まずは専門家に頼るのが良いのかなと思った次第です。

 

(ローンの返済実績がある方が融資を受けやすいという話は、先日対応いただいたお二人と同じでした。返済実績をつくるために区分のワンルームを持つ人もいると。)

 

銀行・不動産会社・大家の三角関係

【不動産投資】準備編①まずはアパート一棟、買いなさい!【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録

こちらの記事で掲げていた、「利回り20%で物件価格1000万~2000万円」というのは早くも崩れ去りそうです。というか崩れ去りました。

 

今回の担当者さんが誠実だと思ったのは、厳しい部分もしっかりと伝えてくれたことです。

 

やはり、物件価格には不動産屋の利益がたんまりと載っています。

それも銀行からフルローンで融資が下りるいっぱいいっぱいの価格になるように利益が載せられています。(フルローンでいっぱいいっぱいとまでは言われていませんが、話の流れで容易に想像がつきました。)

 

不動産価格はそもそも高いので銀行の融資無しではなかなか買うことができません。

ですので、銀行の融資が下りないレベルまで利益を載せてしまうと売れません。

不動産屋の利益を最大化するにはローンが組めるギリギリを責めるのが良いのです。

 

物件価格に不動産屋の利益がたんまりと含まれている場合、その分表面利回りは低下します。物件価格がいくらであろうと家賃は変わらないので。

 

表面利回りが20%を超える物件もあるにはあるのですが、築年数が50年近くの木造であったり(もうボロボロ)、リフォームしないと客付けができないような物件であったり、もちろんこのような物件には銀行の融資も付きにくいのでど素人がいきなり手を出すのは不可能です。

 

このような理由から、私のような素人に表面利回り20%のまともな(銀行融資のつく)物件は回ってこない、ということでした。

 

ただ、担当の方曰く、

キャッシュフロー(家賃から不動産賃貸業運転資金と銀行ローンの返済を引いた手残り)がプラスになるのは大前提」

で考える、ということでしたので大家となる私にとっても損では無いのかな、と思えました。

 

そもそもキャッシュフロー(CF)がマイナスになることが想定されるような物件には銀行の融資が付かないとのことです。

 

銀行もローンを返済してもらわないことには儲かりませんからね。

 

つまり、物件価格に含まれる不動産屋の利益、銀行ローン、プラスのCFを達成できれば3者全員が良い思いをするわけです。

これが目指すべき理想の状態とのことです。

 

この話を聞いて、一棟目からど素人がおいしい思いをするのは不可能に近いこと、最初は助けてもらわないと話が進まないので良好な関係を作るためにもある程度は条件を飲もうかな、と考えを改めました。

 

もちろん、最終的にはおいしい物件にもありつける実力をつけるつもりです!

 

見せ金の重要性

当初、私はローンの返済期間はできるだけ短くして早く返済したいと思っていました。

 

しかし、これは投資家思考とは真逆だったようです。

 

返済期間を延ばせば伸ばすほどキャッシュフローは良くなります。

月々のローン返済額が減るので手残りが増えるのは当たり前ですよね。

 

ただ、ローン(借金)がある状態でも手残りを多く残すほうが後に有利になるそうです。

 

というのも、銀行ローンを組む際に「見せ金」が重要になるそうです。

 

要は貯金が○○万円あるからいざとなったら○○万円分は補填できます、という「見せ金」です。

これがあると銀行もお金を貸しやすくなります。この人なら返済できそうだ、と思いますよね!

 

ただ、フルローンで銀行の融資が受けられたとしても、手数料分など最初にいくらかの現金が出て行ってしまいます。

一棟目購入時は仕方ありません。

しかし、返済期間をできるだけ長期にしてキャッシュフローを最大化しておくと、現金が貯まってきます(借金があるのに)

二棟目を買うときは、この貯まった現金を購入時に掛かる手数料等の支払いに企てます。

これを三棟目、四棟目と連鎖させていくことで、「見せ金」の目減りは一棟目購入時の手数料等のみでそれ以降は減らさずに有効な「見せ金」として持っておくことができます

 

この勝利のスパイラルに入ることができれば、(借金はありますが)入ってくるお金を月に何十万、年に1000万円というように増やすことができます。

 

返済不能になったら

上記したように勝利のスパイラルに入ったとしても、手残りは増えるけれども結局借金も増えています。

 

本当に返済できるの?返済不能になったらどうなるの?

 

と不安になりますよね。

 

聞いてみました。

 

すると、大前提として

・最近は融資が厳しくなっていること

・物件を担保に入れてローンを組むことになり物件評価程度の借り入れしかできないので、最悪物件を売却することで回収できるはずであること

・銀行も返済してもらわないと利益が出ないので、返済できそうな物件にしか融資しないこと

・銀行は返済してもらうために、融資期間を変更して月々の返済額を減らしたりなど融通を利かしてくれる場合があること

・返済不能の理由が空室であれば、銀行が客付けをするために管理会社の変更等の指導をすることもあったり

といったように、

銀行もビジネスのパートナーとして協力してくれるはずとのことでした。

 

綺麗ごとかもしれませんが、

銀行・不動産会社・大家はビジネスパートナーということです。

(強いて言うなら不動産会社は物件を売った時点でたんまり利益を得ているので一抜けしている気はしますが。)

 

まとめ

今回の話で以下のことが分かりました。

・ど素人においしい物件など回ってこない

・ローンの返済期間は延ばせば延ばすほど有利

・銀行・不動産会社・大家はビジネスパートナー(Win-Winが理想)

 

とはいえ、やってみないとなかなか見えてきません。

 

最悪の状態になっても返済できる価格帯でスタートしてみたいと思っています。

 

融資が通りそうな物件が出たら連絡をいただけるようなので、

多少の価格交渉はするとしてある程度は飲もうと思っています。

(利回りで考えると当初の目標を大きく下回ると思います。)

不動産賃貸業なるものが見えてきてから自分の方針を打ち出していく、

そんな将来ビジョンでしょうか。

 

また続報は記事にします。

 

 

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