どうも、ゴンザレス（@Gonzale11602907）です。
前記事で紹介したように、日本政策金融公庫にローンの相談に行ったところ、
事業計画書を提出しなければどの程度の融資ができるかは分からない、という回答を得ました。
これを当初相談した不動産コンサルティング会社に報告したところ、電話が掛かってきました。
この電話では、今一度私が不動産投資をする目的とその実現方法について整理する上で基本的なことを確認できましたので、それをまとめます。
一般的な融資額について
電話を掛けてきてくれた方は一棟物を得意としているそうで、先日ご対応いただいた2人よりも一棟物方面に関して強いというようなニュアンスでした。
日本政策金融公庫へは、おおよそどの程度の融資が付くかを調べるために行きましたが、そんなことは必要無いと言われました。
（その真意はよく分かりませんでしたが。。。どの道どこかでは必要なことかと個人的には思います。。。）
不動産投資コンサルティング会社では、担当者によって考え方や手法が様々なのかもしれません。
この方が言うには、ローンには2種類あり、
・保証付きローン：マイホームや区分マンションのワンルーム投資に使う。おおよそ年収の8～10倍が限度額となる。
・プロパーローン：一棟系に使う。限度額無し。
とのことでした。
ここで注目すべきは、保証付きローンには限度額があるがプロパーローンには限度額が無いことです。
私の不動産投資の目標は家賃年収1000万円です。
おそらく私が融資をお願いするのは、地銀・信金・信組・ノンバンクあたりになる、とのことで、
区分マンションのワンルームに投資する場合は、金利や返済期間に決まりがあるそうです(法律等の話では無く、相場が決まっているということだと思います)。
そして、区分マンションのワンルームは手残り(家賃収入からローン支払い等の経費を引いた残り)が少ない（月1万円程度？)そうです。
何が言いたいかというと、
家賃年収1000万円を目指して物件を買い進めるとして、ワンルーム投資を選択し手残りが月1万円だとすると、1000万円÷12ヶ月÷1万円=約83室買わなければなりません。
ワンルーム投資に使う保証付きローンは限度額(年収1000万円としても約1億円)があるので、1室1000万円で販売されていたとしても8億円以上かかる計算になりますので、とても融資を付けることができません。
ですので、私の目標「家賃年収1000万円」を達成するには一棟物で攻めるしかない、という結論になるわけです。
一棟系の融資は、オーダーメイド要素が強いらしく、「借りる人の属性（年収等）」「物件評価」等によって様々だそうで、金利はおおよそ1%～4%、ローン期間は「法定耐用年数－築年数＋10年」程度は見てくれる、とのことでした（物件購入に掛かる諸経費は自己資金で支払い）。
目標から逆算した実現方法に関して、「一棟系で攻めるしかない」という部分について確定させることができました。
区分マンションのワンルームを持つ意味
私の目標から逆算すると一棟物しか考えられないのですが、区分のワンルームも組み合わせるパターンもあるそうです。
【不動産投資】準備編②いざ不動産コンサルティング会社へ【ブログ】 - ゴンザレスの備忘録
こちらの記事でも触れましたが、銀行はローンの返済実績も見ます。なので、ひとまずワンルームに対して融資を受けて返済実績を作るというパターンがあるそうです。
それも、この返済実績は1ヶ月や2ヶ月程度で構わないそうです。
一棟系に投資する際のポイント
①まずは、銀行からの融資が付くか。しっかりと利益の出る物件でなければ融資してくれないそうです。
②銀行からの融資が付く場合でも、どの程度の物件評価で融資を得られるか。
②について少し説明すると、
例えば3つの物件があるとします（良いものからAランク物件、Bランク物件、Cランク物件）。本来なら銀行の融資条件はAランク物件から順に良い条件（金利が低い）が付くはずです。
しかし、Aランク物件でも銀行からの評価がCランクとなれば金利条件が悪くなり、結果的にあまり収益の上がらない物件になります。
逆に、Cランク物件であっても銀行からの評価がAランクで金利条件が良ければ、収益の上がる物件になるということです。
何が言いたいかというと、
結局は銀行次第、ということです。
銀行の融資条件によって収益が左右されるほど、銀行の影響力は強いということですね。
また、一棟系で物件を選定する際に気を付けなければならないのは、
・エレベーターの有無
・貯水槽の有無
・共用部分の広さ
といったところだそうです。
中古マンションなんかがこれに該当し、エレベーターや貯水槽があって共用部分が広いとなるとメンテナンス費用が高く付くそうです。
おすすめ
以上を総合して、
最初の購入におすすめなのは「ランニングコストの低い物件」。
つまり、
・新築アパート
・築浅アパート
だそうです。
アパートだと、エレベーターが付いていなかったり共用部分が狭かったりでランニングコストが低く抑えられるということですね。
更には、新築や築浅であれば各機器のメーカー保証期間内である場合があり、何かが壊れてもメーカー保証で修理できたりするそうです。
そして、大規模修繕が必要になる前に売り抜ける、という戦略もあるそうです。
(個人的には、長期にわたって家賃収入を得たいので極力売り抜けることは考えたくないですが。)
あとは、物件の所在地が大学の近くや企業の工場の近くだったりすると空室リスクが低く、手堅い投資になるそうでした。
まとめ
電話レベルですが、担当者の方が親切に教えてくださった内容をまとめました。
後日、この方とお会いし、目標達成までのアドバイスを受けてきます。
乞うご期待。
